如今距“18号文件”出台已经13个年头了，我们再重新审视那个扭转乾坤的惊天时刻，依然感慨良多，疑问多多。实事求是地说，建住房[2002]217号文和银发[2003]121号文的出台还是十分及时，也是十分必要的。因为当时已经出现房地产投资过热，房地产管理不够规范的现象。

一份来自国家发展计划委员会经济研究所发布的《中国行业景气分析报告》提供了相关数据：中国房地产此前连续几年的消费增长率高于GDP两倍以上，房价持续超出了消费者承受能力，商品房积压持续增加。房地产信贷已给尚不完善的银行金融体系带来了巨大的潜在风险，特别是在2002年，房地产投资已经占固定资产投资比重二成多，而在2003年上半年，这个势头仍在加速上扬。适当降温，严格规范管理，防止经济过热带来的泡沫，应该是一个正确的思路。

而“217号文件”也正是顺应了这一严峻形势提出的正确解决策略。它主要有以下几个亮点：一是充分认识到政府在房地产市场中的宏观调控职能，并且从目标要求、技术手段等方面提出了切实可行的措施。二是调控目标明确，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。并且把重点指向了空置房，要求“商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要采取切实可行的措施，加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房”。为此要加强房地产市场信息系统的建设，完善市场信息披露制度。通过全国联网，尽快建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控。要加强对重点地区房地产市场的监控和指导，防止出现新的房地产“过热”。

三是对土地利用提出了合理的要求。规定“要采取切实可行的措施，调整土地利用结构，鼓励利用存量土地进行房地产开发建设，鼓励危旧住房的改造”。四是注意了房地产市场的均衡性发展。指出“人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时，要适当增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应，切实改善居民居住条件，提高居住水平”。五是把经济适用房作为建设开发的重点，并且注意到了经济适用房建设的灵活性。要求“继续鼓励工矿区和企事业单位利用自用土地，在符合城市规划和建设用地计划的前提下，组织职工集资、合作建房，多渠道、多层次解决中低收入家庭的住房问题”。六是强化住房补贴要落到实处，并且规定了房价的参考价。文件要求“住房补贴以财政和单位原有住房建设资金的转化为主，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，应尽快将其转换为对无房和住房面积未达到规定标准职工的住房补贴，并在以后年份保证补贴资金来源的稳定性”。

这个政策最终被废止，不能不说是十分令人遗憾的一件事。在这一阶段除了这场惊天的大逆转，另一个非常突出的现象就是“炒房团”的出现。房地产的高速发展和房价的快速提升，引来了一只只蠢蠢欲动、伺机挣钱的资本。资本的本性就是逐利，且是轻松逐利。以“温州炒房团”为代表的炒房者应运而生，将资本运用到了极致。2001年8月18日，一个非常吉利的日子，157个温州人开进上海，3天买走了100多套房子；第二年春天，另一群温州人来到北京，一下子就花掉2000万元。从此，武汉、青岛、深圳到处都能见到温州人的身影，他们“走到哪儿，涨到哪儿”的名声开始流传，一些地方的领导为了迎接温州炒房团，甚至亲自布置接待方案，把他们奉为上宾。随后还有山西煤老板炒房团，他们往往一个单元、两个单元的购买，或者一口气买上二十几栋别墅，财大气粗到让人瞠目结舌，而那些因为房价高涨而叫苦连天的普通人却只能望房兴叹，他们哪里知道，他们的噩梦才刚刚开始。